Berlin

Wo gibt es noch provisionsfreie Büroflächen? Entspricht die Bürofläche in Art und Qualität noch dem aktuellen Standard? Kann ich in zentraler Lage in Berlin noch eine Bürofläche über 3.000 m² anmieten? Welche Neubauprojekte gibt es? Bleibe ich in meinen jetzigen Büroräumen oder suche ich mir ein neues Domizil? Das sind die Fragen, die sich Büromieter in Berlin aktuell stellen müssen und auf die wir die Antworten kennen.

Der Berliner Büromarkt ist als Start-up-Metropole bekannt und daher zum einen geprägt durch einen hohen Bedarf an kleinen, flexiblen Büroräumen. Co-Working-Spaces tragen dieser Entwicklung immer mehr Rechnung Zum anderen mieten Behörden, Ämter, Verbände und deren Dienstleister jedes Jahr langfristig eine Vielzahl von Büroflächen an. Wir kennen die Anforderungen der Berliner Büromieter. Zusammen mit den Marktgegebenheiten in Berlin erfordern diese eine intensive Beratungsleistung von uns, die wir seit 1991 gerne erfüllen.

Die Zeiten, als Immobilienmakler „nur“ Büroflächen vermittelt haben, sind lange vorbei. Heute sind wir für den Büromieter ein umfassender und koordinierender Berater geworden. Wir schaffen Transparenz für Entscheidungen und reduzieren den mit einer Bürosuche verbundenen Aufwand auf das Nötigste. Ob eine Bürofläche für Sie passt, hängt nicht nur von der Lage, der Qualität der Ausstattung oder dem Mietpreis ab. Wir analysieren Ihren langfristigen Bedarf an Ihr zukünftiges Büro, damit Sie bei der Anmietung nicht „zu kurz springen“ oder zu viel Miete pro Quadratmeter zahlen.

Wir recherchieren für Sie auf dem Berliner Immobilienmarkt, welche Vermietungen, zu welchem Preis, in welcher Immobilie abgeschlossen wurden. Die Ergebnisse lesen Sie in unserem quartalsweise erscheinenden Büromarktbericht.

Berliner Büroräume sind heiß begehrt. Die steigenden Anmietungsraten in den vergangenen Jahren unterstreichen das eindrucksvoll. So wurden im Zeitraum zwischen 2015 bis 2019 die fünf größten Flächenumsätze aller Zeiten auf dem Büromarkt der Hauptstadt erzielt. Mit 303.000 m² verzeichnete das vierte Quartal 2019 das höchste Ergebnis, das bislang in einem Jahresviertel erzielt wurde. Im Halbjahresvergleich fällt auf, dass der Flächenumsatz im zweiten Halbjahr 2019 mit 603.000 m² gegenüber der ersten Jahreshälfte, in der 395.000 m² Bürofläche neu vermietet wurden, deutlich zulegte. Verglichen mit dem Vorjahr bedeutet die Vermietungsleistung von 998.000 m² ein Plus von 19 %. Ob 2020 ein ähnlich hohes Vermietungsergebnis erzielt werden kann, ist aufgrund des Missverhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage nur schwer einzuschätzen. In jedem Fall sind genügend Großgesuche im Markt vorhanden. Allerdings war im Jahresverlauf 2019 spürbar, dass nicht jedes Großgesuch, bedingt durch eine defensivere Anmietungsstrategie, konsequent umgesetzt wurde. Ein Flächenumsatz von mindestens 800.000 m², der deutlich über dem 10-Jahres-Durchschnitt von 715.000 m² liegt, sollte auf jeden Fall erreicht werden.

Büromieten ziehen an

Im Standortranking hat Berlin-Mitte mit einem Flächenumsatz von ca. 248.000 m² einmal mehr die Nase in der Hauptstadt vorn. Die Mietpreisspanne bewegt sich hier zwischen 23,00 – 48,50 €/m². Zu den Toplagen zählen:

• Potsdamer Platz / Leipziger Platz
• Französische Straße / Gendarmen Markt
• Pariser Platz / Unter den Linden
• Hackescher Markt / Oranienburger Straße
• S-Bahnhof Friedrichstraße

Auf den zweiten Platz in der Liste der umsatzstärksten Bürolagen kommt mit 173.000 m² Charlottenburg. Wer hier ein Büro mieten möchte, muss mit Mieten zwischen 24,00 – 40,50 €/m² rechnen. Im drittplatzierten Friedrichshain, in dem 156.000 m² neu vermietet wurden, werden zwischen 25,00 – 35,50 €/m² aufgerufen. Einen genauen Überblick auf die Büromieten im Berliner Stadtgebiet finden Sie in unserer quartalsweise aktualisierten Mietpreiskarte.

Gegenüber dem 3. Quartal 2019 ist die Durchschnittsmiete aktuell von 25,15 €/m² auf 26,90 €/m² gestiegen. Die Spitzenmiete machte ebenfalls einen Sprung und beträgt nun 39,00 €/m² statt 37,20 €/m². Eine Anpassung des Budgets an die kontinuierlich steigenden Büromieten ist unumgänglich, wenn man in Berlin Büroräume mieten möchte. Die Mietpreissituation und die Verhandlungsposition gegenüber den Eigentümern wird sich für Büromieter erst entspannen, wenn sich das Flächenangebot wieder maßgeblich erhöht.

Kaum noch freie Büros

Aktuell steuert Berlins Büromarkt allerdings mit voller Kraft auf die Vollvermietung zu. Mittlerweilie beträgt das Angebot an freien Büroflächen nur noch ca. 281.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 23,4 Mio. m² entspricht dies einer historisch niedrigen Leerstandsquote von 1,2 %. Da die Vermieter bei der Auswahl ihrer Mieter die Qual der Wahl haben, fällt diese immer häufiger zu Ungunsten von nicht vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmen aus. Bevorzugt behandelt werden DAX-Unternehmen, die für sich selbst oder ihre Tochterfirmen anmieten möchten. Um überhaupt in Betracht gezogen zu werden, sollte der Bonitätsindex nicht über 250 liegen.

Neubauprojekte gleichen Mangel an freien Büroflächen aus

Aufgrund der fehlenden Alternativen im Büroflächenbestand weichen die Berliner Büromieter auf entstehende Neubauprojekte aus. Bis 2024 kommen ca. 4,0 Mio. m² an neuen Büroflächen hinzu. Welchen Effekt dies auf die Angebotssituation auf dem Berliner Büromarkt haben wird, ist angesichts der sich verschlechternden wirtschaftlichen Situation in der Bundesrepublik Deutschland nicht abzusehen. Fakt ist, dass alle Projektierungen innerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes mit einer Fertigstellung bis einschließlich 2022 ihre Büroflächen bereits vermietet haben oder in aussichtsreichen Verhandlungen stehen.