Berlin

Wo gibt es noch provisionsfreie Büroflächen? Entspricht die Bürofläche in Art und Qualität noch dem aktuellen Standard? Kann ich in zentraler Lage in Berlin noch eine Bürofläche über 3.000 m² anmieten? Welche Neubauprojekte gibt es? Bleibe ich in meinen jetzigen Büroräumen oder suche ich mir ein neues Domizil? Das sind die Fragen, die sich Büromieter in Berlin aktuell stellen müssen und auf die wir die Antworten kennen.

Der Berliner Büromarkt ist als Start-up-Metropole bekannt und daher zum einen geprägt durch einen hohen Bedarf an kleinen, flexiblen Büroräumen. Co-Working-Spaces tragen dieser Entwicklung immer mehr Rechnung Zum anderen mieten Behörden, Ämter, Verbände und deren Dienstleister jedes Jahr langfristig eine Vielzahl von Büroflächen an. Wir kennen die Anforderungen der Berliner Büromieter. Zusammen mit den Marktgegebenheiten in Berlin erfordern diese eine intensive Beratungsleistung von uns, die wir seit 1991 gerne erfüllen.

Die Zeiten, als Immobilienmakler „nur“ Büroflächen vermittelt haben, sind lange vorbei. Heute sind wir für den Büromieter ein umfassender und koordinierender Berater geworden. Wir schaffen Transparenz für Entscheidungen und reduzieren den mit einer Bürosuche verbundenen Aufwand auf das Nötigste. Ob eine Bürofläche für Sie passt, hängt nicht nur von der Lage, der Qualität der Ausstattung oder dem Mietpreis ab. Wir analysieren Ihren langfristigen Bedarf an Ihr zukünftiges Büro, damit Sie bei der Anmietung nicht „zu kurz springen“ oder zu viel Miete pro Quadratmeter zahlen.

Wir recherchieren für Sie auf dem Berliner Immobilienmarkt, welche Vermietungen, zu welchem Preis, in welcher Immobilie abgeschlossen wurden. Die Ergebnisse lesen Sie in unserem quartalsweise erscheinenden Büromarktbericht.

Berliner Büroräume sind heiß begehrt. Die steigenden Anmietungsraten in den vergangenen Jahren unterstreichen das eindrucksvoll. So wurden im Zeitraum zwischen 2015 bis 2018 die vier größten Flächenumsätze aller Zeiten auf dem Büromarkt der Hauptstadt erzielt. Im ersten Halbjahr 2019 wurden 395.000 m² Bürofläche neu vermietet. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ergibt sich hieraus ein moderater Rückgang von 4 %.

Für die kommenden Monate ist damit zu rechnen, dass sich die Dynamik nach dem kurzen Zwischenstopp wieder erhöht und der Büroflächenumsatz noch einmal deutlich zunimmt. Aufgrund zahlreicher Großabschlüsse, die kurz vor dem Abschluss stehen, ist ein Gesamtjahresumsatz für 2019 von 900.000 m² wahrscheinlich.

Büromieten ziehen an

Im Standortranking hat Berlin-Mitte mit einem Flächenumsatz von ca. 148.000 m² einmal mehr die Nase in der Hauptstadt vorn. Die Mietpreisspanne bewegt sich hier zwischen 21,00 – 48,00 €/m². Zu den Toplagen zählen:

• Potsdamer Platz / Leipziger Platz
• Französische Straße / Gendarmen Markt
• Pariser Platz / Unter den Linden
• Hackescher Markt / Oranienburger Straße
• S-Bahnhof Friedrichstraße

Auf den zweiten Platz in der Liste der umsatzstärksten Bürolagen kommt mit ca. 89.000 m² Charlottenburg. Wer hier ein Büro mieten möchte, muss mit Mieten zwischen 20,00 – 40,00 €/m² rechnen. Im drittplatzierten Kreuzberg, in dem im Verlauf des ersten Halbjahrs 2019 ca. 32.000 m² neu vermietet wurden, werden zwischen 25,00 – 35,00 €/m² aufgerufen. Einen genauen Überblick auf die Büromieten im Berliner Stadtgebiet finden Sie in unserer quartalsweise aktualisierten Mietpreiskarte.

Im Durchschnitt haben sich die Mietpreise 2018 in Berlin um 18 % erhöht. Im Verlauf 2019 ist eine Steigerung von mindestens 10 % wahrscheinlich. Gegenüber dem 1. Quartal 2019 ist die Durchschnittsmiete aktuell von 22,50 €/m² auf 23,90 €/m² gestiegen. Die Spitzenmiete machte ebenfalls einen Sprung und beträgt nun 35,90 €/m² statt 35,40 €/m². Eine Anpassung des Budgets an die kontinuierlich steigenden Büromieten ist unumgänglich, wenn man in Berlin Büroräume mieten möchte. Die Mietpreissituation und die Verhandlungsposition gegenüber den Eigentümern wird sich für Büromieter erst entspannen, wenn sich das Flächenangebot wieder maßgeblich erhöht.

Kaum noch freie Büros

Aktuell steuert Berlins Büromarkt allerdings mit voller Kraft auf die Vollvermietung zu. Auch im 2. Quartal 2019 ging das Angebot an freien Büroflächen zurück und beträgt nur noch ca. 286.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 22,8 Mio. m² entspricht dies einer historisch niedrigen Leerstandsquote von 1,3 %. Da die Vermieter bei der Auswahl ihrer Mieter die Qual der Wahl haben, fällt diese immer häufiger zu Ungunsten von nicht vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmen aus. Bevorzugt behandelt werden DAX-Unternehmen, die für sich selbst oder ihre Tochterfirmen anmieten möchten. Um überhaupt in Betracht gezogen zu werden, sollte der Bonitätsindex nicht über 250 liegen.

Hohe Bautätigkeit macht Hoffnung

Für die Zukunft macht die hohe Bautätigkeit Hoffnung, durch die sich die schlechte Angebotssituation bessern soll. Schon jetzt sind 2,8 Mio. m² an neuen Büroflächen in Planung, die bis 2024 fertiggestellt werden sollen. Ein kurzfristiger Effekt ist von dieser Entwicklung allerdings nicht zu erwarten, da sich erst die inzwischen angestaute Nachfragesituation entspannen muss und viele der im Bau oder in Planung befindlichen Gebäude schon jetzt eine hohe Vorvermietungsrate aufweisen.