Wo gibt es noch provisionsfreie Büroflächen? Entspricht die Bürofläche in Art und Qualität noch dem aktuellen Standard? Kann ich in zentraler Lage in Berlin noch eine Bürofläche über 3.000 m² anmieten? Welche Neubauprojekte gibt es? Bleibe ich in meinen jetzigen Büroräumen oder suche ich mir ein neues Domizil? Das sind die Fragen, die sich Büromieter in Berlin aktuell stellen müssen und auf die wir die Antworten kennen.
Der Berliner Büromarkt ist als Start-up-Metropole bekannt und daher zum einen geprägt durch einen hohen Bedarf an kleinen, flexiblen Büroräumen. Co-Working-Spaces tragen dieser Entwicklung immer mehr Rechnung Zum anderen mieten Behörden, Ämter, Verbände und deren Dienstleister jedes Jahr langfristig eine Vielzahl von Büroflächen an. Wir kennen die Anforderungen der Berliner Büromieter. Zusammen mit den Marktgegebenheiten in Berlin erfordern diese eine intensive Beratungsleistung von uns, die wir seit 1991 gerne erfüllen.
Die Zeiten, als Immobilienmakler „nur“ Büroflächen vermittelt haben, sind lange vorbei. Heute sind wir für den Büromieter ein umfassender und koordinierender Berater geworden. Wir schaffen Transparenz für Entscheidungen und reduzieren den mit einer Bürosuche verbundenen Aufwand auf das Nötigste. Ob eine Bürofläche für Sie passt, hängt nicht nur von der Lage, der Qualität der Ausstattung oder dem Mietpreis ab. Wir analysieren Ihren langfristigen Bedarf an Ihr zukünftiges Büro, damit Sie bei der Anmietung nicht „zu kurz springen“ oder zu viel Miete pro Quadratmeter zahlen.
Wir recherchieren für Sie auf dem Berliner Immobilienmarkt, welche Vermietungen, zu welchem Preis, in welcher Immobilie abgeschlossen wurden. Die Ergebnisse lesen Sie in unserem quartalsweise erscheinenden Büromarktbericht.
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Junior Immobilienberater
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Nach drei Rekordjahren in Folge kann für 2018 keine neue Bestmarke des Berliner Büroflächenumsatzes vermeldet werden. Insgesamt betrug die Vermietungsleistung ca. 838.000 m², was gegenüber dem Vorjahr zwar ein Minus um 10 % bedeutet, dennoch aber das drittbeste Ergebnis ist, dass jemals in der Hauptstadt erzielt wurde. Im Halbjahresvergleich fällt auf, dass der Flächenumsatz im zweiten Halbjahr 2018 mit ca. 426.000 m² verglichen mit der ersten Jahreshälfte etwas zulegte. Auf das vierte Quartal entfallen hierbei ca. 232.000 m². „Ein Ende der hohen Nachfrage ist in den kommenden Jahren nicht absehbar. Da das Angebot an freien Büroflächen jedoch immer weiter abnimmt und die Mietpreise steigen, wird der Büroflächenumsatz auch künftig nicht so hoch ausfallen, wie es möglich wäre. Für 2019 erscheint nach jetzigem Stand ein Gesamtergebnis realistisch, das in etwa dem diesjährigen Niveau entspricht“, sagt Tibor Frommold, Vorstand der Angermann Real Estate Advisory AG Berlin.
Berliner Büroflächen haben ihren Preis und der wird immer teurer. So verzeichnete die Spitzenmiete im Ostteil der City gegenüber dem Vorquartal einen Anstieg von 31,00 €/m² auf 32,50 €/m² und im Westteil der City erhöhte sich der Wert von 35,00 €/m² auf 35,20 €/m². Auch die Durchschnittsmiete steigerte sich in diesem Teil der Stadt und beträgt nunmehr 21,80 €/m² statt 20,80 €/m². Im Ostteil erhöhte sich die Durchschnittsmiete von 19,80 €/m² auf 20,50 €/m². „Da ein Ende der Mietpreissteigerungen nicht in Sicht ist, wird für finanzschwächere Unternehmen ein Ausweichen auf Büroflächen in dezentraler Lage unumgänglich. Insbesondere bei Anmietungen von Kreativunternehmen oder durch die Bundesrepublik Deutschland wird die Höhe des Mietpreises allerdings nur ein sekundäres Anmietungskriterium bleiben, da die Lage des betreffenden Bürogebäudes oberste Priorität hat“, so Frommold.
Spitzen- miete
Durchschnitts- miete
Berlins Büromarkt steuert weiter auf die Vollvermietung zu. Auch im vierten Quartal ging der Leerstand zurück und beträgt nur noch ca. 309.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 22,1 Mio. m² entspricht dies einer historisch niedrigen Leerstandsquote von 1,4 %. „Vermieter haben bei der Auswahl ihrer Mieter die Qual der Wahl. Immer häufiger fällt diese zu Ungunsten von nicht vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmen aus. Bevorzugt werden DAX-Unternehmen, die für sich selbst oder ihre Tochterfirmen anmieten möchten. Um überhaupt in Betracht gezogen zu werden, sollte der Bonitätsindex nicht über 250 liegen“, erklärt Frommold.
Hinsichtlich der Anmietungen in den einzelnen Flächensegmenten fällt auf, dass sich die Anzahl der Vermittlungen von Mietverträgen bis 1.000 m² und ab 1.000 m² nahezu die Waage hält. Dies zeigt, dass die Verknappung von Büroflächen in den zentralen Lagen auch im kleinen Segment immer dramatischer wird. „Auf eine freie Fläche kommen mittlerweile mindestens zehn Anfragen“, betont Frommold. Anmietungsfreudigste Branchen waren 2018 der Tech-Sektor und die öffentliche Hand. Branchenunabhängig zeigten sich darüber hinaus die DAX-Unternehmen sehr aktiv auf dem Berliner Büromarkt.
Der sehr gute Flächenumsatz in 2018 war unter anderem dadurch möglich, dass zahlreiche Anmietungen in entstehenden Neubauprojekten getätigt wurden. Viele der abgeschlossenen Mietverträge sind aktuell deshalb noch schwebend unwirksam, da insbesondere Bauprojekte, die erst 2020 fertiggestellt werden, sich noch in der Genehmigungsphase befinden. „Der Run auf Neubauprojekte wird mangels Alternativen im Büroflächenbestand weiterhin anhalten und so für eine hohe Vorvermietungsrate bei den jeweiligen Gebäuden sorgen“, sagt Frommold. Ebenfalls ein großes Thema wird Coworking in Berlin bleiben. „Hier stellt sich allerdings die Frage, ob und wie die Coworking-Unternehmen am Büromarkt bestehen werden, wenn dieser sich einmal nicht mehr so positiv darstellt wie im Moment“, so Frommold.
Aktuelle Büromarktdaten Berlin zum Download:
Angermann Real Estate Advisory AG
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Tel.: +49 30 30 23 08 28 - 0
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