Hamburg

Das Vermietungsjahr 2018 endete auf dem Hamburger Büromarkt mit dem zweitbesten Flächenumsatz aller Zeiten. Verglichen mit dem Rekordergebnis aus dem Vorjahr bedeutet die Vermietungsleistung von ca. 577.000 m² allerdings einen Rückgang von 12 %. Ebenso wie 2017 war auch 2018 die zweite Jahreshälfte stärker als die erste. Während im ersten Halbjahr ca. 269.000 m² Bürofläche vermietet wurden, belief sich der Flächenumsatz im zweiten Halbjahr auf ca. 308.000 m², wovon ca. 145.000 m² auf das vierte Quartal entfallen. „Die Nachfrage nach Büroflächen wird in Hamburg auch 2019 unverändert hoch bleiben, wobei ein Gesamtjahresumsatz von mehr als 500.000 m² nach jetzigem Stand aufgrund des geringen Leerstandes unwahrscheinlich ist“, sagt Artur Kraft, Direktor bei der Angermann Real Estate Advisory AG in Hamburg.

Hoher Umsatzanteil in Neubau- und Revitalisierungsprojekten

Kritisch bleibt das immer geringer werdende Angebot an freien Büroflächen. Gegenüber dem dritten Quartal sank der Leerstand von ca. 505.000 m² auf ca. 493.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 13,7 Mio. m² entspricht dies einer Leerstandsquote von gerade einmal 3,6 %. „Immer mehr Büronutzer weichen mittlerweile auf Neubauprojekte aus, die sich noch in der Bauphase befinden. Über das gesamte Jahr 2018 wurden rund 246.000 m², also 43 % des Gesamtumsatzes, im Neubau- und Revitalisierungssegment angemietet“, erklärt Kraft.

Steigende Mieten und Flächenverknappung zwingen Büromieter zum schnellen Handeln

Wer in Hamburg ein Büro mieten möchte, sollte sich auf immer höhere Büromieten einstellen. Die Spitzenmiete verzeichnete gegenüber dem Vorquartal einen Anstieg von 27,50 €/m² auf 28,00 €/m². Die Durchschnittsmiete erhöhte sich ebenfalls und beträgt nunmehr 15,70 €/m² statt 15,60 €/m². „Neben steigenden Mietpreisen drängt auch die immer größer werdende Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage Büromieter zum Handeln. Dabei gilt weiterhin die Faustregel, dass je größer das Gesuch, desto eher sollte mit der Bürosuche begonnen werden“, so Kraft.

Kaum noch freie Büroflächen in der City

Im Standortranking war die City mit ca. 135.500 m² unangefochten Spitzenreiter. Im Vergleich zu 2017 bedeutet das Ergebnis jedoch einen deutlichen Umsatzrückrang um 18 %. „Diese Entwicklung ist ein weiteres Indiz für die zunehmende Flächenverknappung in der begehrten Innenstadtlage. Mittlerweile beläuft sich die Leerstandsrate in der City auf nur noch 3,0 %, was noch einmal deutlich geringer als im gesamten Stadtgebiet ist“, betont Kraft.

Industriesektor bleibt dank Beiersdorf-Anmietung Top-Branche der Hansestadt

Aktivste Branche war, wie bereits 2017, der Industriesektor mit ca. 80.600 m². Dahinter folgen die Dienstleistungsbranche mit ca. 75.300 m² sowie der Bereich IT/Multimedia mit ca. 55.100 m². Insgesamt beträgt der Anteil der Top-Ten-Branchen am Gesamtflächenumsatz 76 %. Bemerkenswert ist die Anmietungsdynamik der Co-Worker in Hamburg, die auch schon 2017 sehr aktiv waren. Insgesamt wurden 2018 ca. 25.000 m² (4,3%) Bürofläche von dieser Branche angemietet. Der mit Abstand größte Abschluss im Gesamtjahr 2018 war mit ca. 45.000 m² der begonnene Neubau der neuen Firmenzentrale der Beiersdorf AG in der Troplowitzstraße (westliche Alsterlage). Insgesamt drei Mietverträge innerhalb der Top-Ten-Deals entfallen auf das vierte Quartal, darunter auch die mit ca. 13.800 m² zweitgrößte Anmietung des Jahres durch die Deutsche Postbank AG am Überseering 28 in der City Nord. Die meisten Mietverträge wurden 2018 im Flächensegment zwischen 250 und 700 m² abgeschlossen. Die in diesem Bereich erwirtschaftete Vermietungsleistung von ca. 121.600 m² bedeutet jedoch lediglich einen Umsatzanteil von 21 %. Der größte Anteil am Gesamtflächenumsatz entfällt mit 56 % (ca. 323.400 m²) auf das Segment über 1.500 m².