Analyse der Asset-Klassen auf dem deutschen Immobilienmarkt
Die nachstehende Analyse der Nettoanfangs Spitzenrenditen und der Kaufpreis Spitzenfaktoren von insgesamt 18 Asset-Klassen hat Angermann consult & valuation durchgeführt. Sie ist das Ergebnis der Erkenntnis, dass zu diesen relevanten Parametern im Markt sehr unterschiedliche Informationen vorliegen und sämtliche relevanten Asset-Klassen nicht regelmäßig beleuchtet bzw. abgebildet werden.
Die Auswertung repräsentiert das Ergebnis der sorgfältigen Betrachtung interner und externer Quellen. Sie soll nun regelmäßig im halbjährlichen Turnus durchgeführt werden, um die Entwicklung der Formate sowie der zugrunde liegenden Märkte zu verfolgen und abzubilden.
Die Bezeichnung der durchschnittlichen Nettoanfangs Spitzenrendite ist deshalb so gewählt und relevant, da es auch im Bereich der Spitzenpreise regelmäßig Abweichungen gibt, was beispielsweise auf nicht repräsentative Erwerbe aufgrund von Spezialinteressen zutrifft. In diesem Bereich werden regelmäßig deutlich höhere Kaufpreise erzielt. Auch Abweichungen vom Spitzendurchschnitt nach unten sind nicht selten, was häufig auf Objektbesonderheiten zurückzuführen ist.
Nettoanfangsrenditen repräsentieren das Verhältnis zwischen Vertragsmiete abzüglich periodischer Kosten und dem Bruttokapitalwert, der sich aus der Summe von Kaufpreis und den Erwerbsnebenkosten zusammensetzt. Regelmäßig wird die Miete im gesamten ersten Erwerbsjahr berücksichtigt, wobei es hier keine klare Regel gibt. Z.T. bieten sich auch tage- oder monatsweise Betrachtungen an. Das kann z.B. dann zielführend sein, wenn ein Ankermieter die Liegenschaft im ersten Jahr bezieht oder verlässt. Dagegen werden aperiodische Kosten, wie beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen oder unregelmäßig auftretende Betriebskostenausfälle, in der Kalkulation nicht berücksichtigt.
Im Rahmen der Ermittlung der Nettoanfangsrendite lässt sich auch der Kaufpreisvervielfältiger auf die Vertragsmiete ausweisen, der als wichtiger Marktparameter gilt. Er ist deshalb sehr beliebt und gängig, da er eine anerkannte Vergleichsgrundlage bietet, ohne die einzelnen Objektspezifika exakt kennen zu müssen.
