Fehlendes Büroflächenangebot mindert Vermietungsleistung
Der Hamburger Büromarkt stand 2019 im Zeichen des Missverhältnisses von hoher Nachfrage und einem zu geringen Flächenangebot. Insgesamt belief sich die Vermietungsleistung 2019 auf 544.000 m². Das ist zwar mehr als der 10-Jahres-Durchschitt von 533.000 m², gegenüber dem sehr umsatzstarken 2018 bedeutet es jedoch einen Umsatzrückgang von 6 %.
Insbesondere das letzte Jahresviertel, in dem gerade einmal 99.000 m² Bürofläche neu vermietet werden konnte, sticht in der Quartalsbetrachtung negativ heraus. Zum Vergleich: Im ersten Quartal wurden 145.000 m², im zweiten Quartal 167.000 m² und im dritten Quartal 133.000 m² umgesetzt.
Leerstandsrate sinkt unter der 3 %-Marke
Die Qual der Wahl gibt es bei der Bürosuche in der Hansestadt schon seit einiger Zeit nicht mehr. Für einen funktionierenden Büromarkt sollten eigentlich 5 % des Gesamtflächenbestandes für Neuanmietungen zur Verfügung stehen. Aktuell beläuft sich die Quote auf gerade einmal 2,8 %, was 380.000 m² neu vermietbarer Bürofläche entspricht. Im Jahr 2015 standen bei einer Leerstandsquote von 5,5 % immerhin noch rund 730.000 m² zur kurzfristigen Anmietung bereit. Für 2019 lässt sich deshalb konstatieren, dass Hamburgs Büromieter, wenn sie gekonnt hätten, wie sie wollten, deutlich mehr Bürofläche angemietet hätten.
Hamburger Büros haben ihren Preis
Obwohl die Büromieten in der zweiten Jahreshälfte 2019 weitestgehend stabil blieben, sind Mietpreiserhöhungen durchaus ein Thema. Seit 2015 stieg die Durchschnittsmiete von 14,50 €/m² auf aktuell 17,20 €/m². Noch deutlicher fällt die Erhöhung bei der Spitzenmiete aus, die in dem Zeitraum einen Sprung von 25,00 €/m² auf 29,00 €/m² machte. Blickt man auf die Mietpreispannen in den stark nachgefragten Bürolagen City (2015: 12,00 – 26,00 €/m² / 2019: 13.00 – 31,00 €/m²) City Süd (2015: 8,50 – 14,50 €/m² / 2019: 13,00 – 31,00 €/m²) und HafenCity (2015: 15,50 – 22,50 €/m² / 2019: 18,50 – 24,00 €/m²), zeigt sich, dass das Anmieten von Büros teurer geworden ist. „Unsere Aufgabe als Immobilienberater ist es mehr denn je, in moderne Arbeitswelten zu denken, um trotz höherer Mieten einen wirtschaftlichen Vorteil für den Nutzer zu erzielen“, sagt Sami Steinbach, Vorstandsvorsitzender der Angermann Real Estate Advisory AG im aktuellen Marktbericht des Maklerhauses.
Konkurrenzkampf um freie Büroflächen
Wer heute in Hamburg in attraktiver zentraler Lage ein Büro mieten möchte, muss verstehen, dass er in Konkurrenz mit weiteren Mietinteressenten steht und seine Anmietungsstrategie entsprechend ausrichten. Insbesondere der Faktor Zeit spielt eine große Rolle. Zum einen sollte ausreichend Vorlauf eingeplant werden und zum anderen sollte eine mögliche Anmietungsentscheidung nicht lange hinausgezögert werden, da die Bereitschaft zu warten auf Vermieterseite äußerst gering ist. Sofern ein Umzug nicht unumgänglich ist, versuchen immer mehr Büromieter ihr Mietverhältnis einfach zu verlängern. Ideal ist in diesem Fall natürlich, wenn eine einseitige Verlängerungsoption genutzt werden kann
IT- und Multimediasektor mietet die meiste Bürofläche an – City ist spitze im Standortranking
Mit einem Flächenumsatz von 124.700 m² war die City 2019 wieder einmal umsatzstärkste Bürolage der Hansestadt. Auf den Plätzen dahinter folgen die HafenCity mit 74.700 m² und die City Süd mit 66.200 m². Aktivste Branche war der IT- und Multimediasektor mit 122.600 m². Anmietungsfreudig zeigte sich auch die zweitplatzierte öffentliche Hand, von der im Gesamtjahr 57.200 m² angemietet wurden. Die meisten Mietverträge (230) wurden 2019 im Flächensegment zwischen 250 und 700 m² abgeschlossen. Die in diesem Bereich erwirtschaftete Vermietungsleistung von 102.900 m² bedeutet jedoch nur einen Umsatzanteil von 19 %. Der größte Anteil am Gesamtflächenumsatz entfällt mit 57 % (ca. 307.700 m²) auf das Segment über 1.500 m², in dem 73 Mietverträge abgeschlossen wurden.
