Hamburg, 02.04.2020 – Im Gegensatz zum Vorjahr ist der Hamburger Büromarkt 2020 etwas verhalten aus den Startlöchern gekommen. Insgesamt konnten im ersten Quartal 2020 in der Hansestadt rd. 98.000 m² Bürofläche neu vermietet werden. Verglichen mit den ersten drei Monaten 2019 bedeutet dies ein Umsatzminus von 32 %. „Neben den auch im Bürovermietungsmarkt bereits spürbaren ersten Auswirkungen der Corona-Krise war vor allem jedoch das nach wie vor mangelnde Büroflächenangebot der entscheidende Faktor für den Rückgang der Vermietungsleistung“, bilanziert Pia Baguhn, Direktorin bei der Angermann Real Estate Advisory AG.
So bewegte sich bereits im vierten Quartal 2019, aufgrund des geringen Büroflächenangebotes, der Flächenumsatz nahezu identisch bei nur rd. 99.000 m². Dies verdeutlicht, dass Auswirkungen von COVID-19 aktuell nur begrenzt ableitbar sind. „Welchen Einfluss die Corona-Krise auf das Vermietungsergebnis für das Gesamtjahr haben wird, bleibt abzuwarten und kann noch nicht verlässlich prognostiziert werden. Allerdings stellen wir die Tendenz fest, dass Büromieter derzeit prüfend beobachten, ob und wie sich die Lage entwickelt bzw. vorsorglich dazu tendieren ihre bestehenden Mietverträge zu verlängern. so Baguhn.
Angebot an freien Büroflächen sinkt auf 2,7 %
Trotz rückläufigem Büroflächenumsatz verringert sich der Leerstand auf dem Hamburger Büromarkt immer weiter. Verglichen mit dem vierten Quartal 2019 ging das Flächenangebot von 380.000 m² auf etwa 370.000 m² zurück. Bei einem Gesamtflächenbestand von 13,8 Mio. m² entspricht dies einer Leerstandsquote von 2,7 %. „Auch, wenn viele Büromieter verständlicherweise die Umsetzung ihrer Anmietungspläne verhaltener verfolgen oder zunächst „on hold“ stellen, wird es zukünftig weitere Büroanmietungen geben. Gerade in den zentralen und Innenstadt nahen Lagen bleiben freie Büros auf absehbare Zeit Mangelware, sodass entscheidungsfreudige Mieter bei der Sicherung neuer Flächen erfolgreich sind, während die „Zögerer“ im Kampf um attraktive Flächen und Lagen das Nachsehen haben werden“, sagt Baguhn. „Dies gilt umso mehr, wenn Banken die Finanzierungen von konkret geplanten Neubauprojekten auf den Prüfstand stellen. Durch das Erschweren oder die Verhinderung der Realisierung der Gebäude würde sich die ohnehin schon bedenkliche Mangelsituation, in den stark nachgefragten Lagen weiter verschärfen.“
Mögliche Folgen der Corona-Krise auf Büromieter
Neben der Frage ob und wann etwaige Anmietungspläne umgesetzt werden, stellt die Büromieter in der Corona-Krise vor einige Herausforderungen aber bietet eben auch so manche Chance. „Denn durch die Corona-Krise wird der Druck auf die Unternehmen, die Digitalisierung ihrer Prozesse voranzutreiben und ihre Bürolandschaften entsprechend anzupassen maßgeblich erhöht. Daher sehen wir den Drang nach einer weiteren Flexibilisierung der Arbeitswelten, wobei das durch Covid-19 „erzwungene“, permanente Homeoffice keinen Bestand haben wird. Auch erkennen wir keine Trendwende zurück zu Einzelbüros, die eine fließende Kommunikation in den Unternehmen eher behindern. Der Wunsch nach agilem Arbeiten in Teams, verbunden mit der Sehnsucht nach Bürolandschaften die ein „Home – away from Home“ vermitteln, wird die Bürossuche in der Zeit nach Covid-19 bestimmen. Wir Menschen brauchen die Kommunikation und den unmittelbaren persönlichen Umgang miteinander. Dies kann und wird auch in Zukunft die Technik nicht ersetzen können,“ erklärt Baguhn.
Spitzen- und Durchschnittsmiete ziehen an
Wie zum Jahresabschluss prognostiziert, zogen die Mietpreise nach ihrem Zwischenstopp im zweiten Halbjahr 2019 wieder an. So erhöhte sich die Durchschnittsmiete gegenüber dem Vorquartal von 17,20 €/m² auf 17,90 €/m². Die Spitzenmiete beträgt statt 29,00 €/m² nunmehr 30,00 €/m². „Wir gehen auch für den weiteren Jahresverlauf davon aus, dass Transaktionen auf hohem Niveau erfolgen und dies weiterhin dem Mangel in zentralen Lagen geschuldet sein wird“, so Baguhn
Immobilienwirtschaft ist anmietungsstärkste Branche – City führt Standortranking an
Mit einem Flächenumsatz von ca.31.500 m² belegte die City auch zum Jahresbeginn 2020 die Spitzenposition im Standortranking. Auf den Plätzen dahinter folgen die HafenCity mit ca.17.200 m² und die City Süd mit ca.12.200 m². Aktivste Branche war die Immobilienwirtschaft mit ca.18.400 m². Anmietungsfreudig zeigte sich auch der zweitplatzierte Dienstleistungssektor, von dem ca. 11.500 m² angemietete wurde. Die meisten Mietverträge (56) wurden im ersten Quartal 2020 im Flächensegment zwischen 250 und 700 m² abgeschlossen. Die in diesem Bereich erwirtschaftete Vermietungsleistung von ca.24.900 m² bedeutet jedoch nur einen Umsatzanteil von 25 %. Der größte Anteil am Gesamtflächenumsatz entfällt mit 40 % (ca. 38.900 m²) auf das Segment über 1.500 m², in dem 14 Mietverträge abgeschlossen wurden. Allerdings blieben Großabschlüsse über 10.000 m² im ersten Quartal 2020 aus. Nach den ersten drei Monaten 2019 waren im Segment über 1.500 m² bereits 18 Mietverträge abgeschlossen worden. Der daraus resultierende Flächenumsatz betrug ca. 84.300 m². „Ob dieser Trend im Großflächensegment auch im weiteren Jahresverlauf anhält und inwieweit die Corona-Krise verstärkend wirkt, ist noch nicht abzusehen. In jedem Fall wird die Entwicklung entscheidend für das Gesamtjahresergebnis sein,“ sagt Baguhn.
Ein Unternehmensbereich der